Le Propriétaire Informé
Blog d'informations tenus par les experts Lokora

Entrée du locataire : les pièges à éviter

Une fois un locataire trouvé, le propriétaire doit s'assurer de respecter de nombreuses règles et bonnes pratiques pour s'éviter des difficultés pendant le déroulement de la location. Un manque de rigueur ou d'information peut parfois placer le propriétaire en situation de délit ou de risque financier important.

Voici donc une synthèse des principaux éléments à avoir en tête à l'entrée de votre locataire.

 

Le bail

 

La signature d'un bail engage la responsabilité, qui peut être d'ordre pénal, des signataires, en particulier du propriétaire.

Il est important d'avoir un document écrit, parfaitement signé et paraphé par toutes les parties, avec un exemplaire pour chacun (1 par époux ou par colocataires en cas de colocation, 1 pour la caution etc.)

La loi ALUR de mars 2014 a introduit un modèle de référence, qui fait office de bonne base et a le mérite d'énoncer les mentions obligatoires, mais aussi les clauses interdites. Il est important de noter que ces dernières, si elles figurent au bail, n'entraînent pas pour autant la nullité du bail signé : elles seront simplement "réputées non-écrites", c'est à dire considérées comme inexistantes en cas de contentieux.

Ce modèle peut souvent être complété afin d'éclaircir certains aspects ou apporter des compléments d'informations, l'intervention d'un professionnel (juriste, avocat, administrateur de biens etc.) pouvant alors s'avérer utile. Il s'agit essentiellement de sécuriser l'avenir, toujours incertain : lors de la signature du bail, la relation entre le locataire et le propriétaire est toujours excellente, mais le temps et quelques mésaventures peuvent changer fondamentalement la donne (mauvais entretien du bien, problèmes de voisinage etc.). C'est alors le bail qui régira tout conflit.

 

Les critères de décence

 

Il est crucial de bien respecter les critères de décence, qui sont souvent source de conflits, litiges, voire d'impayés. Le décret 2002-120 les énonce clairement et de façon exhaustive. On retiendra en particulier :

  • La surface doit être de 9m2 au minimum ; le cas échéant il faut que la pièce présente un volume de 20 m3 au minimum.

  • Au moins une source de lumière naturelle doit être présente dans la pièce principale.

  • L'installation électrique doit être réglementaire : pour s'en assurer, on peut solliciter un consuel auprès d'EDF.

 

L'information du/des locataire(s)

 

Il est important de remettre au(x) locataire(s), à titre d'information, un extrait du règlement de copropriété, avec les informations relatives aux charges et leur répartition.

Il est aussi obligatoire de remettre trois autres documents au(x) locataire(s) : la notice informative établie par la loi ALUR, les comptes-rendus des diagnostics obligatoires, et l'état des lieux complet et détaillé. 

Notez qu'il peut être utile de conserver une version de chacun de ces trois documents paraphés et signés par le(s) locataire(s).

 

La sélection du locataire

 

La discrimination relève de sanctions pénales, il s'agit donc de baser le choix de son locataire uniquement sur des considérations objectives relatives à la solvabilité et stabilité financières  du candidat.

Le décret 2015-1437 liste de façon exhaustive les seuls justificatifs que le propriétaire peut demander aux candidats. Aucun autre document de peut être exigé.

 

Se prémunir des risques d'impayés

 

Il existe trois façons pour un propriétaire-bailleur de restreindre le risque d'impayés de loyer, qu'il convient de mettre en oeuvre au moment de l'entrée du locataire :

Cautionnement solidaire, dont la rédaction doit suivre le modèle à la virgule près

Garantie Loyers Impayés, que les assureurs proposent entre 2,5% et 3,5% TTC des loyers charges comprises

VISALE, un dispositif public récent visant à faciliter l'accès au logement des jeunes ou salariés récemment embauchés.

 

A noter que ces dispositifs sont mutuellement exclusif, sauf dans le cas d'un locataire étudiant : il est alors possible de cumuler une caution et une GLI.

 

Conclusion

 

La majorité des locations se passent très bien. Toutefois, les enjeux juridiques et financiers d'une relation locative sont colossaux : les situations de litiges (retards de paiement, impayés, dégradations etc.), bien que rares, peuvent avoir des conséquences désastreuses. Il est donc important d’être vigilant et rigoureux, en particulier au moment de l’entrée du locataire.

Quelques rappels conseils pratiques :

  • Vérifier les justificatifs du dossier de candidature du locataire (certaines études estiment à 30% la proportion des justificatifs de solvabilité falsifiés).

  • Compléter le bail ALUR : un document bien rédigé et détaillé réduit les risques d'incompréhension, désaccords et donc de conflits.

  • Réaliser un état des lieux exhaustif et détaillé, photos à l'appui, à faire parapher en totalité et signer.

  • S'assurer du respect des obligations de chacun (assurances, contrats d'entretien, détecteurs de fumée etc.)

 

 

Partager sur Facebook
Partager sur Twitter
Please reload

Recevez un email par mois avec toutes les actus concernant les propriétaires-bailleurs et investisseurs locatifs.

Article recommandé

Le bail étudiant : ses avantages et particularités

September 20, 2017

1/4
Please reload

Articles les plus lus

Please reload

Recherche par tags

Please reload

Evénements

Nous organisons régulièrement des workshops et interventions d'experts (droit immobilier, fiscalité, gestion de patrimoine).

C'est gratuit : pour suivre les événements que nous organisons, inscrivez-vous sur notre groupe Meetup en cliquant ici.

Lokora est une marque de la SAS GERANCE DE FRANCE, domiciliée au 4, rue de Bellefond - 75 009 PARIS, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 818 953 333 et est titulaire de la carte professionnelle n° : CPI 4101 2017 000 017 811 délivrée par la CCI Loir-et-Cher, avec la mention « Transaction sur immeubles et fonds de commerce, et Gestion immobilière » et bénéficie de la garantie financière Galian à hauteur de 110 000 €. 

Gestion locative à Paris et IDF