Le Propriétaire Informé
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Pourquoi souscrire à une garantie loyers impayés ?

15/5/2017

En France, le taux moyen d’impayés est de 2,4%. Cela peut paraitre faible, et à raison.

D’un point de vue macro économique, le risque est effectivement très faible, mais cela reste un désastre micro économique.

 

En effet, pour le propriétaire concerné, cela peut sérieusement porter atteinte à sa santé financière ; surtout en cas d'endettement lié à l'achat du bien concerné, ou autre.

 

Associé à cela, la trêve hivernale de novembre à mars où il est impossible de déloger un locataire, et l'encombrement des tribunaux rendant toute procédure d'expulsion très longue, il nous paraît essentiel de se prémunir contre les loyers impayés.

 

Deux méthodes sont disponibles :

  • La Caution physique - un particulier se porte caution solidaire pour les locataires et s'engage à être tenu de payer le loyer au même titre que le locataire en cas d'impayés

  • la Garantie Loyer Impayés - produit d'assurance vendu entre autre par des courtiers en assurance spécialisés dans l'immobilier

 

nota ! Les deux dispositifs ne peuvent pas se cumuler, sauf dans le cas de profils étudiants !

 

Quels sont les avantages des deux dispositifs ?

 

  • La caution physique

    • avantages

      • Permet de favoriser les arrangements à l’amiable : en cas de défaut de paiement, pas besoin d’attendre une quelconque décision d’un juge pour appeler la caution directement (souvent un membre de la famille). Cela permet plus souvent un règlement rapide de la situation.

    • inconvénients

      • En cas d'impayés (cela peut quand même arriver), tous les frais d'avocats sont à la charge du propriétaire.

      • En cas d'impayés, les loyers ne sont pas perçus et cela peut durer plusieurs années.

 

  • La garantie loyers impayés

    • avantages

      • Les procédures en cas d’impayés doivent être scrupuleusement respectées ; ce qui appelle à plus de rigueur et donc d’efficacité. Par exemple, une lettre recommandée doit être envoyée dès 3 semaines d'impayés : le locataire comprend rapidement qu’il ne pourra pas arrêter de payer sans être très rapidement poursuivi.

      • En cas de litige avec votre locataire, tous les frais d’avocat sont pris en charge à partir du commandement de payer.

      • Si votre dossier a préalablement été validé par l'assureur, vous êtes protégé, même en cas de faux documents par votre locataire.

      • Sauf déchéance de garantie, vos loyers vous seront payés : c'est donc la garantie la plus  'sure'.

    • inconvénients

      • Les critères de sélection des locataires sont plus stricts.

      • Les procédures d’expulsion peuvent être lourdes et pénibles – source d’inquiétude même si vous êtes payés.

      • Il existe des risques de déchéance de garantie, notamment si votre bail n'a pas été bien rédigé et qu'il lui manque des clauses, comme la clause résolutoire ou de solidarité.

 

Notre conseil ! Quelque soit la relation avec son locataire, toujours demander une des deux garanties pour éviter les problèmes

 

De notre point de vue, quelque soit la solution choisir, un point essentiel reste la très bonne vérification des dossiers afin d’éviter les dossiers falsifiés... que nous vous expliquerons bientôt !

 

 

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