Le Propriétaire Informé
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Le principe des charges locatives

Le montant et le paiement des charges sont souvent source de conflit entre propriétaire et locataire. Les charges locatives, dues par le locataire, correspondent aux charges que le propriétaire est en mesure de récupérer auprès du locataire, c'est pour cela qu'elles sont aussi appelées charges "récupérables" et ainsi nommées sur un compte-rendu de syndic.

Même si le décret d'août 1987 établit une liste relativement complète de ces charges, la jurisprudence est dense et crée un certain flou.

 

Charges au réel et charges forfaitaires

 

Pour un logement loué vide, à l'exception des colocations, le propriétaire-bailleur est dans l'obligation d'établir le montant des charges qu'il récupère selon le régime réel. Il s'agit d'abord d'estimer, sur la base de la dernière année, une provision pour charges, que le locataire paiera chaque mois jusqu'à la régularisation que le propriétaire doit effectuer lorsqu'il reçoit le décompte définitif des charges de la part de son syndic de copropriété.

 

Concernant les locations meublées, ou les colocations, le propriétaire-bailleur peut choisir entre la méthode de calcul au réel, décrite ci-dessus, ou la méthode forfaitaire. Le calcul forfaitaire consiste à s'accorder dès la signature du bail sur un montant fixe dû chaque mois par le locataire au propriétaire, en plus du loyer. Aucune régularisation des charges n'a lieu : si le propriétaire a fixé un montant trop bas, il ne pourra pas récupérer le déficit engendré, et si le montant fixé a été surestimé, le locataire ne pourra pas réclamer le trop-versé. A noter toutefois que le propriétaire s'expose tout de même à un vrai risque juridique, car le locataire peut saisir le législateur s'il estime le forfait de charge inconsidéré.

 

Régulariser les charges locatives

 

Chaque année, le syndic de copropriété est dans l'obligation de fournir à chaque propriétaire un décompte des charges de l'année précédente précis et définitif. A sa réception, il incombe au propriétaire de constater soit un trop-perçu soit un manque à percevoir.

Dans le cas d'un trop perçu, le locataire en sera informé et le montant lui sera déduit du loyer suivant. Dans le cas où les charges perçues par le propriétaire sur la période précédente n'étaient pas suffisantes, la loi fixe à 3 ans le délai maximum pour que le propriétaire réclame le complément à son locataire.

A noter que le locataire peut contester le montant qui lui est réclamé : il convient donc au syndic et au propriétaire de justifier le montant des charges ainsi que leur part récupérable, factures et méthodes de calcul à l'appui, l'ensemble des justificatifs devant être présentée au locataire dans le mois suivant sa contestation.

Nombreux sont les propriétaires qui, n'ayant pas suivi avec assez de rigueur la procédure prévue, ne parviennent pas à récupérer le manque à percevoir.

 

 

 

 

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